裁判要点
房地产开发商在明知规划为公共绿地的情况下，将小区内“公共绿地”变为“私家花园”进行宣传并售卖，发生纠纷后主要责任由开发商承担。
基本案情
王某与某利房地产开发公司于2018年5月28日签订了《商品房买卖合同》、《花园使用协议》等协议，约定王某购买位于一楼带“私家花园”的商品房一套。
房屋交付后，王某发现“私家花园”其实是小区公共绿地，因有业主投诉，城管告诉他“私家花园”实为“违章搭建”，必须整改。因合同所约定的花园无法按约定使用，王某发出《关于暂缓履行合同义务的函》并拒绝继续支付购房款。
某利公司以王某逾期支付房款为由将其告上法庭，要求解除合同并支付违约金。王某在庭审中提出反诉，要求解除合同并由某利公司退还购房款。
裁判结果
法院判决：王某和某利公司之间的购房合同解除；双方共同办理撤销涉案房屋网签备案登记；某利公司返还王某已经缴纳的购房款。
裁判理由
首先，某利公司将规划为公共绿地的业主共有部分宣传为赠送给一楼业主单独使用的私家花园，其宣传违反了《物权法》关于共有部分的规定。
根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
王某基于对某利公司宣传的买房送花园的允诺而订立购房合同，因而该允诺对房屋价格有重大影响，故应认定为某利公司的要约。
同时，某利公司在《补充协议》中又约定：出卖人与买受人的权利义务及责任均以合同及本协议的约定为准，出卖人通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料、楼盘模型、户型模型、示范单位等各种宣传载体中的所有图片、资料数据、规划指标、尺寸标注、分区布局、小区景观、文字介绍、区域发展现状和未来发展规划的介绍等，均包含有形象艺术宣传或可能调整等未确定成分，凡未列入合同、附件、本补充协议之中的，不作为要约和承诺，对出卖人没有约束力，买受人不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或据以提出任何主张或要求。
可见，某利公司为获取高额房价进行虚假宣传后又不愿按其宣传的效果来履行允诺和说明，其明显存在虚假宣传的情形；
王某在支付第二期房款期限届满之前向某利公司提出《关于暂缓履行合同义务的函》，向某利公司提出合理诉求，希望某利公司予以书面答复，由于某利公司拒绝予以答复，导致王某中止给付第二期房款，王某的行为符合《中华人民共和国合同法》第六十八条、第六十九条的中行使不安抗辩权的规定，故王某中止支付第二期房款的行为不构成违约，因此，某利公司请求王某支付违约金的诉讼请求不成立，本院不予支持。
基于以上原因，法院判决由某利公司承担主要违约责任。
